房屋、土地共有解說 錯誤觀念:分別共有的土地,共有人可以在地上任意蓋房子。

正確觀念:分別共有的土地,任一共有人,要在特定位置上蓋房子,應依法取得其他共有人同意。

房屋、土地共有解說 一個小故事:

有一個小鎮,經過數年社區營造,每逢假日即湧入無數遊客,非常熱鬧。鎮內小街主要道路旁住家的一樓,一間間變身為店舖,價值百倍。

張阿興與別人共有的一塊土地,荒廢了好多年,早已雜草叢生,趁著這股熱潮,他打算蓋棟房子做個小生意,這筆地面積大約一百二十坪,張阿興的應有部分只有三分之一,他沒有徵求其他三位共有人的同意,就挑了靠近馬路的那邊,蓋起一間大約佔地四十坪的磚造房屋,他以為土地一百二十坪的三分之一有四十坪,我蓋房子只要不超過四十坪,就沒問題,其他共有人沒有權利干涉,當然不用他們同意。

只是人算不如天算,當樓房蓋到一樓屋頂時,居住在北部的其他共有人陳阿清、賴阿水、賴阿火三人得知消息,先電話要求張阿興停工,不獲置理,接著就寄了張存證信函給張阿興。函中表明陳阿清持分為三分之一,賴阿水、賴阿火兄弟各持分六分之一,三人合計持分三分之二,他們不同意張阿興佔據鄰接通路邊的土地興建房屋,並要求張阿興將興建中的房屋拆除。張阿興拒絕配合,四人發生爭執乃向鎮公所聲請調解。
說明:

一般人對於法律上「共有」的意義,常因不明白而誤解。法律上共有有兩種:「分別共有」和「公同共有」。分別共有,指數個人按照應有部分,對於一物,共同享有所有權的狀態。公同共有,指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態,例如:繼承人有數人時,在分割遺產以前,各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如:各合夥人的出資及其他合夥財產,為合夥人全體「公同共有」。

在本案例中,張阿興、陳阿清、賴阿水和賴阿火四人是「分別共有」,對土地的應有部分(持分)分別為三分之一、三分之一、六分之一和六分之一。

分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分,例如:張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是,對於「共有物全部」,依民法規定就不能為所欲為,因為還有其他共有人,他們對於「共有物全部」也有一些權利。

共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」,依民法規定應得共有人「全體同意」才可以,這是很困難的事。不過,共有物如果是「土地或房屋」時,土地法為促進土地的利用,有特別的規定如下:共有土地的處分、變更、設定負擔,只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外,當應有部分合計超過三分之二時,可不管人數,持分多的人也可有效處分或設定。

案例中,張阿興在土地上搭蓋房子是處分行為的一種,他只有持分三分之一,人數更未過半,因此張阿興未獲得其他共有人的同意,他無權在土地上搭蓋房子,共有人可以請求拆除地上物。

房屋、土地共有解說 法律小櫥窗:
◎民法第818條:「各共有人,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」
◎民法第819條:「各共有人,得自由處分其應有部分。    共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」
◎民法第820條:「共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。  共有物之簡易修繕,及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。  共有物之改良,非經共有人過半數,並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
◎土地法第34條之一:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。 第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人聲請登記。 共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定,於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得聲請該管直轄巿、縣(巿)政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。直轄巿、縣(巿)政府為處理本法不動產之糾紛,應設置不動產糾紛調處委員會,聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員,其設置辦法由內政部另定之。」

認識土地共有制度

共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有,有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上,不管動產或不動產均可成立共有,但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種:
●分別共有
即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定,數人按其應有部份,對於一物有所有權者為共有人為分別共有;及第八百十八條規定,各共有人按其應有部份,對共有物之全部有使用收益之權。
●公同共有
意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定,依法律規定或依契約成一共同關係之數人,基於其公同關係而共有一物者,為公同共有人,各公同共有人之權利及於公同共有物之全部;及第八百二十八條規定,公同共有物之處分,及其他權利行使,應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態,常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。
●兼具分別共有及公同共有
常見之狀況即為起先為分別共有,惟經過一段時間後,其中某共有人死亡,其繼承人未辦理繼承登記,該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

 

一、有人專買房屋共有、土地共有、土地持分:
筆者有一位當事人自其父親繼承了數十筆土地,筆者問這位當事人說,何以你父親有這麼多土地?他回答說:他父親有時會買一些「持分」共有地,再拼成一塊完整的土地。
筆者心想這位當事人的父親確實聰明,因為共有土地的應有部分(持分)常常可以用較低價格買入,再將之拚成一單獨所有的土地,價值自然有所不同,且「利在其中」!
如果買了共有土地的持分,是否就動彈不得?其實不然,筆者願藉本文加以說明。
二、買受前先瞭解該共有地有無不分割的約定:
共有物原則上共有人可以隨時請求分割共有物,除法令另有規定外,或因「物之使用目的不能分割或契約訂有不分割的期限者」(《民法》第823條第1項)。
所以買受共有物的持分,最好先瞭解該共有土地是否有不分割期限的約定。由於不分割的約定如於不動產登記簿上有「登記」,即具有「物權效力」(參見《民法》第826條之1);所以,買受「持分」(應有部分),一定要先查明是否有「不分割的約定」,這樣才可以明白取得所有權後,可以處理的法律途徑。
三、取得共有物持分,可以請求分割:
其次,買受共有土地的應有部分,買受人如不願保持共有,可以考慮分割共有土地。
進行分割時,可以先與其他共有人協議,如共有人全體同意,即成立共有物分割協議,此具有「債權契約」的效力,並須經「登記」後,方生分割效力。而為此協議,仍應注意以下兩點:
1、此一協議須經全體共有人同意,如共有人中有「未成年人」時,尚須有其法定代理人的同意;
2、共有人進行分割登記,如有不願配合的共有人,他共有人具有履行協議分割契約的請求權,此一請求權為「債權請求權」,有《民法》第125條「消滅時效」規定的適用;如已逾15年時,而遭提出「消滅時效」的抗辯時,則應另向法院起訴請求裁判分割(《民法》第824條第2項前段)。
四、共有人無法協議,可以向法院請求分割:
又如上所述,共有人可以協議分割,但如協議不成,則應進而向法院訴請裁判分割。由於我國《民法》第824條第2項規定:分割的方法不能協議決定,或於協議決定後因「消滅時效」完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人的請求,命為下列分配:
1、以原物分配於各共有人,但各共有人均受原物的分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
2、原物分配顯有困難時,得「變賣」共有物,以價金分配於各共有人;或以原物的一部分分配於各共有人,他部分「變賣」以價金分配於各共有人。
筆者執業30餘年,曾處理相當多的共有物裁判分割的案件,於進行裁判分割時,宜注意以下六點:
1、共有物分割之訴是「形成之訴」法院判決分割,則該判決為「形成判決」;
2、共有物分割之訴是「固有必要共同訴訟」,對於全體共有人必須合一確定,原告、被告須包括全體共有人,方不致於「當事人不適格」;
3、由於共有物的分割,屬於「處分行為」,如共有人中有死亡而由其繼承人繼承,須完成「繼承登記」後,才能分割(《民法》第759條);所以,起訴時,如共有人未辦繼承登記,原告可以先行或同時請求被告辦理「繼承登記」,再為裁判分割;而不得逕自訴請分割共有物(參見最高法院69年台上字第1134號判決)(註1);
4、原告起訴請求法院判決分割,原告、被告均可對分割方法表示意見,但何種方法為適當,法院有自由裁量之權,而不受任何共有人主張的拘束;
5、法院依法進行自由裁量時,須以適當方法為之,而且要斟酌各共有人的意願、共有物的性質、價格、分割前的使用狀態、經濟效用、分得部分的利用價值及全體共有人的利益等有關情狀,而定出公平適當的方法進行分割(註2);
6、共有物判決變賣時,共有人可以買受,如果法院進行變賣,而由共有人以外之人為「買受人」時,共有人可以依「相同條件」優先購買(註3),有二人以上願優先承買者,以「抽籤」定之(參見《民法》第824條第7項)。
五、結語:
綜上所述,共有土地的持分並非不得買受,如欲買受時仍應評估,且應考量買受價格;倘決定買受並取得所得權,而不願繼續共有,進行分割,則須注意上述筆者所提醒的要點,俾保自身權益!
註1、參閱劉春堂著:判解民法物權,頁260,三民書局發行,2010年月10修訂7版1刷。
註2、參見最高法院96年台上字第108號判決。
註3、此為「法定優先購權」的規定。